每天睁眼一看，世界一天一个样。

疫情在变。

最新数据显示：全球确诊病例突破70万例，达到701822例，美国累计确诊132637例，意大利升至97689例。

卫星图像显示，美国经济活动已经陷入停滞状态，繁忙的高速公路在高峰期空无一人，度假胜地成为鬼城，港口航运活动也在急剧下降。

救市措施也在变。

前一段时间，美联储将利率降至零区间，直接推出“不限量买入”国债、MBS的QE计划，把印钞机开动到极致，史无前例的2万亿美元刺激计划已在众院表决通过。

26日晚上，G20会议承诺：“不惜代价”对抗危机，各国向全球注资5万亿美元。

随后的高层会议指出：适当提高财政赤字率，发行特别国债，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。

显然，在G20催化剂+全球宽松潮的预期下，我们的经济环境也要变了。

01 降息来了

仅时隔1天时间，降息说来就来！

今天上午，央行公布了最新一次逆回购招标公告。公告显示，7天逆回购一次大幅降息了20个基点，下降幅度远远超出市场预期。

由于逆回购利率是1年期MLF的风向标，而MLF利率是LPR报价的“锚”，去年逆回购利率下调后，LPR也随之降低。

因此，4月份LPR下行已经没有什么悬念。

LPR大幅下降后，如果再加上降低存款利率的措施，参考2015-2017年的楼市走势，一线城市率先崛起，随后中西部省会、沿海强二线城市迅速跟进，最终传导至三四线地市和县城。

各个城市的版图和定位，都发生了巨大变化，购房者必须要做好充足准备。

房企、银行、购房者、各个城市，大家都在等待笃定的信号出现，山雨欲来风满楼。

一边是新房成交降到冰点，二手房带看都成问题，房企随时可能发动史无前例的“打折潮”。

另一边是救市政策频出，从2月中旬至今已有60多个城市发布涉房政策，抢房、摇号、茶水费重出江湖，按照2015-2017年的经验，房价反弹之势似乎“一触即发”。

出现2个如此矛盾的信号，只能说明一个问题：

一场世界大变局面前，城市格局正在重构，不管是京沪深还是小县城，都充满着不确定，房价作为一个城市的“锚定价格”，当然也会变得扑朔迷离。

一句话：一场前所未有的风波冲击下，我们以往对城市和房价的认知，已经不管用了！

02 疫情与城市化

来看几组数字。

从美国的情况来看，当前的“重灾区”毫无疑问是纽约州，确诊病例占全美总数的一半。

根据2010年人口普查，纽约市每平方英里平均居住2.7万人，人口密度相当于芝加哥的两倍、洛杉矶的3倍，作为美国第一大城市的纽约市有800万人口。

而美国加州洛杉矶市长不无悲观的表示，因疫情蔓延迅速，洛杉矶将成为下一个纽约，纽约也是下一个意大利。

英国境内确诊病例里，伦敦就占到了接近三分之一。

意大利方面，伦巴第大区首府米兰及威尼托大区首府威尼斯首先封城。

武汉、纽约、洛杉矶、伦敦、米兰，有什么共同点？

城市群核心城市、高度依赖金融、旅游、服务业的特大城市、人口高度集中、区位交通极其发达。

显然，正是因为高度发达的交通，异常集中的人口流动密度，才有了一波又一波的聚集性病例。

疫情的发展，与我们传统的城市化思路是相违背的。

一直以来，推动经济发展最大的动能，就是人口、资源向大城市集聚。

城市群“头部化”、房企“头部化”，城市的体量越大，创业机会、消费能力、教育和基建水平就越强。

根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究，城市化的第3个阶段是：农村人口向城镇人口的转化趋于停止，农村人口占比稳定在10％左右，城市人口可以达到90％左右，趋于饱和。

纽约、伦敦、米兰、洛杉矶，早在上个世纪80年代就迈入到了这个阶段。

我们离这个阶段也不远了。

经济学家李迅雷发布过一组数据：2015年，中国的流动人口数量减少了500万左右，随后两年都继续减少；2016年进城农民工数量首次减少160万，2017年国内运送旅客人次首次出现下降。

图示来自21世纪经济报道

也就是说，以人口流动为特征的城市化进程就快要结束了。

越来越多的大都市应运而生，24小时的不夜城，四处涌动的人口，演唱会、马拉松、足球联赛随时可以举行，发达的路网和公共交通，随点随到的外卖和快递，我们的城市在表面上看起来无比强大。

如同小说《三体》里，罗辑冬眠苏醒后看到的那个世界，人们充满着盲目的乐观，发达的城市繁荣景象，制造出了虚幻的自信。

谁都没有想到，我们在短期突发事件面前变得如此脆弱，短短2个月时间，全球都陷入到了泥沼，好比是被“水滴”不断撞击的战舰一样。

03 城市化会走向何方？

问题出在哪？难道因为一场疫情，做大城市龙头、优化资源配置的思路就是错误的吗？

当然不是，人往高处走，城市让生活更美好，这是大势所趋，发生任何事都改变不了。

欧美的问题是：城市管理太弱势。

不可否认的是，欧美超级大都市早已走过了城市化进程，变成了真正意义上的巨无霸。

纽约上榜的世界500强企业有16家，伦敦有14家，纽约百老汇，伦敦西区早已成为全球音乐剧的巅峰水准，机场旅客吞吐量伦敦、纽约均排名世界前列。

但是，过于注重个体自由与居住舒适度，如果没有自然灾害、战争和病毒，一切都会相安无事，一旦出现紧急事件，必然造成城市集体管理能力的下滑。

出入自由，不戴口罩，不想被管理，城市基建更新速度越来越慢，宝贵的抗疫时间，都被用到了互相扯皮和讨论上。

就像最近的欧洲，已经急的火燎眉毛了，有人还大谈特谈群体免疫，为躺平认输找借口，弱势的城市管理能力一览无遗。

我们的问题是：城市化太激进。

柏林制图网站Datawrapper曾绘制过一份交互地图，这一地图显示了人口超过100万的500个城市，并以2000年至2016年间每年的人口增长率为基础进行描画。

图示来自Datawrapper

我国一些中小城市，比如东北部的宿迁和东部的莆田，都以每年约6%的速率在增长，是同期伦敦城市化速度的6倍，纽约的20倍(仅为0.3%)。

然而，美国匹茨堡、克利夫兰、底特律则见证着越来越多人开始搬离，欧洲城市增长速度也显著降低，大部分城市地区年增长速度都不足1%。

快速的人口集聚，必然会造成城市承载力不够，房价高、学位少、看病难、易堵车、水污染、垃圾处理难题。

根据荷兰TomTom发布的2018全球最拥堵城市排名报告，北京位居第30名，高峰时段行驶时间约为正常值的170%。

教育资源也是如此，以北京为例，70%的市、区级重点小学集中在海淀、东城、西城、朝阳四区，而在人口占比超51%的五环外地区，优质基础教育资源严重稀缺。

蓝白认为，“后城市化”时代，关键词是“互补”。

欧美大城市，需要学习北上广深的超强执行力，一旦发生类似事件，各个部门都能以雷厉风行的作风展开应对。

而国内的大城市，需要补强城市承载力。

比如，降低人口集聚度和高密度住宅，提升宜居度。

根据“六普”人口数据，上海中心城常住人口的密度已经超过1.6万人/平方公里，是东京的1.3倍、纽约的1.7倍、伦敦和巴黎的3.9倍。

比如，提升城市绿地面积。

数据显示，华沙市人均占有绿地77.7平方米，居世界大城市之首，巴黎、伦敦均在20平米以上，而广州、北京、天津、上海人均占有绿地分别为6.3平方米、5平方米、1.5平方米、0.64平方米。

比如，继续提升轨道交通的覆盖率。

轨道交通占伦敦65%的客流，在纽约，轨道交通占61%的客流，在东京轨道交通占80%的客流，而我们轨道交通的密度仍然比较低，汽车保有量持续提升，人们的出行习惯依然高度依赖私家车。

比如，人口持续涌入的城市，要加快土地审批与开发。

图示来自第一财经

根据第一财经的梳理，目前有15个城市的土地面积低于1万平方公里，其中上海、广州、南京、郑州、武汉等都低于1万平方公里，厦门、深圳、东莞、佛山和无锡都不足5000平方公里。

这些地方向外扩张的动力非常强，却受限于地理条件、土地指标、审批手续等原因，城市病越来越明显。

04 谁能笑到最后？

按以往经验，买房必须要去一二线大都市，唯GDP论，唯人口论，唯高端产业论。

比如目前的17个万亿GDP城市：上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京、宁波、无锡、青岛、长沙、郑州、佛山。

随着万亿GDP的城市越来越多，各城市之间比拼的“门槛”也越来越高。

东北已无存在感，大西北还没有诞生真正意义上的经济强市，西南和中部靠单极化资源虹吸保持竞争力，“南强北弱”的格局日益明朗。

比如目前人口流入速度最快的一些城市：2019年，杭州流入55.4万人、深圳（41.22万人）、广州（40.15万人）、宁波（34万人）、佛山（25.29万人）、成都（25.1万人）、长沙（23.98万人）、武汉（22.67万人）、重庆（22.53万人）、西安（19.98万人）、厦门（18万人）、珠海（13.26万人）、合肥（10.2万人）。

很明显，浙江、广东在去年的人口大战中大获全胜，杭州问鼎，宁波第4，广州、深圳、佛山“珠三角3强”继续受到人们的青睐，中西部除了几个强省会之外，没有什么亮点。

按照GDP+人口的门槛，深圳、广州、杭州、宁波、成都、长沙、重庆是买房首选，如果加上郑州和武汉，中西部的表现似乎还不错。

本次疫情发生之后，引起我们深思的问题是：GDP、人口等数据固然重要，城市治理能力这样的“细分指标”更加可贵。

举个例子，武汉不强吗？

区位：“九省通衢”，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江中游航运中心，其高铁网辐射大半个中国。

医疗：根据证券时报的统计，武汉医院数量规模、床位数均位居全国第4，执业（助理）医生数量超过3万人，每千人床位数均超过8张。

人口：自2017年武汉启动实施‘百万大学生留汉创业就业工程’以来，共新增留汉大学生109.5万人，提前2年完成了原定计划，去年户籍人口比上年增加了22.67万人。

如此强大的武汉，依然在突发事件面前被打个措手不及。

因此，千万别动不动说武汉不行，武汉是强二线、新一线城市的缩影，庞大的人口、教育、医疗资源堆积起来，如何高效利用起来，才是决定一个城市发展高度的重要变量。

一个城市的“资源调配能力”，将是买房的决定性因素。

因此，买房除了要参考GDP和人口外，哪些城市能给外来人口以“温度”，能让我们活得更有尊严，能够快速的应对突发状况，哪些城市才会笑到最后。

05 去哪买房

有没有什么指标可供参考呢？

中国政法大学每年都会发布评估报告，作为衡量城市治理能力的重要指标。

其中，位居前10名的城市分别是：深圳、青岛、广州、苏州、杭州、上海、北京、南京、宁波、成都。

从疫情应对的表现来看，这个排名恰恰也反映了各地的“资源调配能力”。

注意：长三角有5个，珠三角有2个，北京位居深圳、广州、上海之后。

再来看看哪些城市复工速度最快。

智联近日发布了一份《报告》，全国各城市晚于2月2日复工的企业占比统计排名显示，前10名中9个城市均为南方城市，前10名中4个为广东城市，分别是佛山、深圳、珠海、广州。

图示来自南方日报

前38名中，南方城市同样明显多于北方城市。前20名中有5个广东城市，广东一跃成为各省区中“最得员工人心”的省份。

此外，从复工后员工满意度这个指标来看，佛山市企业的员工满意度是全国最高的，高达77.3%，与全城“停摆”的武汉、山东烟台齐齐超过七成满意度。

而这个指标的前38名中，广东城市占据5席，依次分别为佛山、东莞、广州、珠海、深圳。

很明显，长三角、珠三角已经把其他城市远远甩在身后了。

对购房者来说，要明白：疫情摧毁的是既有秩序，城市化重塑的是经济规律。

城市依然会“头部化”，这一点不以人的意志为转移，只是有更多的维度需要完善罢了。

明白了这个前提，要做的选择依次如下：城市群>城市圈>强省会>三四线城市。

先把范围锁定在长三角、珠三角这样高度联结的城市群，其他如京津冀、中原、长江中游、成渝、关中城市群次之。

随后再缩小目标，找到城市圈内适合自身工作、收入的地方，上海还是杭州？广州还是深圳？城市群内部的细分区域怎么选，这一点要看个人的取舍。

退而居其次，再选择中西部强省会，如郑州、成都、西安、长沙，毕竟是集全省之力在扶持。

既没有房票，又没有财力，工作收入又不在这些城市，再考虑回三四线或老家。

06 写在最后

世界在变，我们不知道明天会发生什么，这场风波还要持续多久。

环境在变，不限量QE+降息，一轮又一轮的货币宽松潮，我们的钱包将会越来越瘪。

城市在变，后城市化时代，强势治理+人文宜居，缺一不可。

房价在变，2015-2017年不可能再重现，投机时代正在离我们而去。

择一城而终老，将是大部分人的归宿。