作为一个从事城市更新的人来说，广州是一个避不开的城市。作为最早进入城市化的广州，不仅有最早的工业化城市，还有最原始的居民生活气息（居民楼）。极具历史特色的广州，也让广州的城市化更加有特点。

广州的城市化几乎是伴随旧改而来的，作为全国最早做城市更新的城市之一，广州旧改也充满着传奇色彩。这里不仅诞生了示范性的旧改项目，如杨箕，猎德琶洲，也有典型的“失败”案例，如冼村。在全国都开启城市更新进程的背景下，研究广州的旧改项目就显得尤其重要。

今天就来盘点下，广州各区的旧改项目情况。

天河区作为广州的核心区域，也是最早做旧改的区域。著名的杨箕，猎德项目就诞生于此。天河区目前共完成了三条村的整体改造，分别是杨箕，猎德以及潭村，其中富力操刀了其中两条村。除去黄村等几条村之外，天河区的旧改项目都有了实质性的进展，有的甚至开始了交付安置房。

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值得注意的是柯木塱村，在早年的时候，颐和曾接触过。不过后来因为资金等方面的原因，项目难以更进一步，参与过改项目的人员也因此纷纷跳槽了。后来到了2019年，项目重新启动，表决迅速通过，保利在同年也成为合作意向企业。另外，保利也在同年成为渔沙坦村的合作意向企业。

据统计，天河区在去年共有4条村通过改造表决易意愿，通过均超过80%。

海珠作为广州的另一个老城区，这里不仅诞生珠江新城这样的CBD商务区，也还诞生了琶洲这样的成功的旧改案例。在所有区域的统计当中，海珠旧改的商业潜力不属于天河区。

以琶洲为例，保利天悦开盘以来，斩获两年度的广州商品房销冠，并且房价一路水涨。短短几年间就实现了翻倍，就算二手，也达到了9万/平。

另外，在去年公布的《《广州市2019年建设用地供应计划宗地表》中，海珠区2019年总供应地块数量仅得5块，排在中心区倒数第二的位置，其中宅地更是只有可怜的两块。严重供应不足的情况，旧改只能势如破竹了。

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据统计，海珠共有17个旧改项目在进行中。值得注意的是，海珠旧改项目的改造意愿率极高，均超过了90%。其中保利参与的项目超过了4个。曾经的华南五虎之一的合生创展也在海珠的旧改中崭露头角，拿下了鹭江村合康和康乐村。

并且，在去年，海珠区多个村已经开展了数据调查，包括东风村，红卫村，康乐村等，保利，珠江投资，合生等房企已介入其中。

越秀区作为广州的行政中心，也是广州最有特色的区域。由于早期已经完成了城市化进程，因此目前的旧改项目不多，据统计只有两个，分别是寺右村和金贵村。其中金贵村已列入广州城市更新三年行动计划（2019-2021）,并在2019年完成了基础数据调查登记工作。

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在去年，一条重磅新闻，把人们的目光都吸引到了黄埔——广州史上最大旧改项目——黄埔区九龙镇汤村经济联合社公开引入合作企业。

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根据官网的显示的数据，改造总面积达到了994.66万平方米，综合容积率为2.58，项目拆迁安置总投资为66亿，总投资为164亿！

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最终，该项目被升龙和瑞景共同拿下，并在去年的7月，旧改实施方案正式获批。

黄埔作为广州旧改几大热土之一，据统计，已有超过30个旧改项目在进行或者准备进行旧改，也是广州旧改的重点区域。

文冲村自2003年收集改造意愿，到2019年预计交付80%的回迁房，已经历经了16年。富力操刀的笔村旧改，在2019年12月，村民房屋签订拆迁补偿协议的签约率已超92%。

另外，超过23个旧改项目已确认合作意向企业，其中不乏保利，碧桂园，富力等房企巨头。

以从化禾仓村、联星村、东风村先后招标作为标志的话，从化开始以c位的形式进入广州旧改的行列。

根据去年的政府报告可以看出，从化将重点推进43个旧改项目，当然，这其中也包括了广州特色的微改造。

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时代中国以46亿的投资金额拿下了从化第一村——禾仓村，根据时代中国的规划，禾仓村将打造成为从化旧改的第一村。此次改造涉及18个经济社，2000多户，总用地面积约64.52万平方米。同年，珠光集团拿下东风村

通上地铁后的从化，将带动更多的旧改项目。

在去年，荔湾区发布关于公开征求《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》（下称《规划》）意见的通知。根据《规划》，荔湾区有21条旧村庄 （经济联社），现需全面改造18条（个），其中涉及全面改造的旧村庄村域面积合计约4175.67公顷，约占荔湾区行政管辖区面积70.7%。

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在此基础下，作为老城区之一的荔湾区将迎来新的重生。经过城市更新改造之后，荔湾区的产业将迎来重大的产业升级。

值得注意的是，大坦沙将由拿过建筑界“奥斯卡奖”的凯德集团亲自操刀，大坦沙是继沙面、二沙岛后，广州唯一可开发的宜居之岛。从2009年启动更新改造计划，大坦沙旧改已历时近10年。

茶滘村作为最早一批的改造项目，从09年批准改造以来，进度缓慢，最新的进展是安置房的工程有序进行。奥园操刀的东塱村，将进行长达十年的改造。

经过多年的摸索和尝试，花都的旧改也进入全新的发展阶段。随着花都的交通越来越方便，旧改项目也将遍地开花。

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据统计，花都共有24条村将进行旧改，并且其中大多数都未引入合作企业或未公开合作企业。

根据花都公布的旧村改造名单，花都区将在2019年计划推进12条村。其中共有6条村进入实施方案编制，包括田美村，东莞村，三东村等。

花都旧改吸引了时代中国，富力，奥园，敏捷等房企的介入。

白云区是广州旧改中比较特殊的区域，去年大批的旧改项目被叫停之后，白云旧改市场沉寂过一段时间。另一方面，白云区的旧改政策也比较特俗，更趋向与“严厉”。不管怎么样，白云的区位决定了白云旧改项目本身的价值，白云旧改项目仍旧是各大房企青睐的。

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据统计，白云区共有29个村列入旧改的行列，著名的陈田村，田心村，小坪村都取得了重大的进展，其中小坪村复建房正式奠基。陈田村在去年11月进行了奠基仪式，值得注意的是，陈田村也创造旧改融资之最。

寮采村因为限高问题，改造计划被迫中断。田心村在万科的操刀下，336套回迁房将在年底交付。佳兆业以豪气般的报价（742600万元+配建面866700平）拿下小坪村，在去年已完成回迁房的奠基仪式。

相信增城区，一定是大家重点关注的区域。毕竟已下台的广州副市长曹鉴燎，当年可是要把增城打造成广州的“副中心”，由此看来增城隐藏着巨大的潜力。今年的广州旧改项目重磅信息都来自于增城，不仅项目面积大，涉及投资金额也是非常巨大。不仅如此，增城的政策也极具增城特色（在接下来的文章将会提到）。随着大片的旧改在增城落地，增城将迎来巨大的改变，以及创造更多的造富神话。

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目前增城已有超过十个房企介入旧改中，白江村在前几天已招标合作意向企业；陈桥头村第十六、十七经济合作社，廖村陆续公示了基础数据；时代中国以项目改造总成本约为63亿元正式拿下官湖村旧改；富力再次在增城发力旧改，操刀简村旧改；中鼎+融创中国联合拿下金星村......

南沙区也是目前众多房企角逐的区域，云集了富力，升龙，华润，星河，卓越时代等布局。

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另外，南沙的招商条件也有较多的限制，例如前村要求为中国境内（不包括台湾、香港、澳门等地区）具独立法人资格和具备房地产开发企业一级或以上资质的房企，注册资本不低于5亿元人民币,且银行信用记录良好；2018年总资产不低于200亿元人民币，企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%；近五年不存在工程烂尾等情况，在提交1亿元人民币（不少于1亿元）的参选保证金后，可以参与投标，该项目不接受联合体投标。

对于要参与南沙旧改的房企，要提前做好准备和规划了。南沙多个村基础数据公布之后，已吸引了多个房企的介入，多个房企将角逐南沙旧改。

番禺一直是广州的旧改大户，从去年透露的信息来看，番禺一共有37条村将进行全面改造计划，在数量上，也排在广州的前列。参与的房企有越秀集团，升龙集团，方圆，合生，星河，时代等，各家房企的布局也证明了番禺旧改的潜在价值。

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蔡一村，蔡二村，蔡三村均已纳入旧改计划当中，其中蔡一村已确认升龙集团作为合作意向企业。同年，升龙联合方圆拿下"沙溪村"旧改项目。

未引入合作意向企业的村有：石岗东村，西一村，西二村，沙湾镇古烦村等村。石壁村片区在去年10月经历了流标，在11月份重启了招标工作。

目前番禺重点规划的区域有广州南站，市桥，南村，洛浦等，发展法向为互联网，人工智能，生物医药，新能源等新型产业。

最后一句：

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