近日，刚刚卸任中泰证券研究所所长的李迅雷发表了对中国房市的观点。李迅雷的观点一如既往的犀利，他指出房地产已经明确进入下行期。

到了这个阶段，只有那些负债率低，现金流好，有规模优势的地产商才能存活下来。同时，真正有生命力的房企也正在迸发强大的爆发力。

这些房企往往2019年销售业绩高速增长，并且在今年一季度增速依旧非常快，展现出强大的基本面。

这其中特别突出的有中南建设等几家公司。

中南建设是一家以房地产开发和建筑双轮驱动的企业，这些年围绕在中南身上的关键词离不开“低估”、“高成长性”等几个主要词汇。从创立的时间来看，中南不算“后浪”，可是从其强大的生命力和高成长性来看，这是一名地产界名副其实奔涌的“后浪”！

这只被低估的高增长企业，在逆境中价值优势愈发凸显。正如，中南建设董事、副总经理陈昱含所言，中南建设正在“用确定性穿越新常态”。

财报显示，2019年，公司实现营业收入718.3亿元，同比增长79.08%，实现归属于上市公司股东的净利润41.63亿元，同比增长89.83%，经营质量和盈利能力双双稳步攀升。

中南建设公布的年度分红方案中，向全体股东每10股派发现金红利2.8元（含税），预计共派发现金红利10.5亿元。这是中南自2009年借壳上市以来最高额现金分红。是公司赚取真金白银的最真实证明。

公司强大的基本面在2020年一季度业绩中继续展现：一季度中南建设实现营业收入115.9亿元，同比增长36.8%；实现归属上市公司股东的净利润6.2亿元，同比增长28.9%。每股基本盈利0.16元，同比增长27.2%。

近30%的归母净利润，在一季度房企业绩中是非常突出的，这是一只真正的绩优股。一季度开始，房企业绩分化比较明显，股价也不再同涨同跌，真正有价值的公司开始展现出实力。

地产行业的下半场竞赛，提升的不仅是行业集中度，同时也为第二梯队的房企成长为更大体量规模的公司创造了条件，中南和掌舵者陈昱含——这位85后“后浪”迎来了属于他们的加速度时代。

中南建设主营是房地产开发和承建双模式，也就是说既自己拿地卖房子，也有给别的开发商建房子。这些年，中南建设一直聚焦主业。

一般而言，好公司一般都会专注于主营业务。主营业务是公司最有竞争力的、盈利能力最强的部分，也是公司可持续盈利的来源。

这也是中南一直坚持的逻辑。

在2016年以前，中南置地还是一家坐落在江苏南通的地方性房企，中南置地创始人陈锦石1988年揣着5000元起家。陈锦石是一个很有想法，也很务实的企业家。

2016年的中南置地将总部由南通搬迁至上海后，中南置地加快向全国扩张布局。一二线城市以及有质量的三、四线城市成为中南置地主攻高地。

同时，中南置地开始3年的组织变革之路。从人才升级、文化重组、组织激励各层面同步变革。

这些变革努力最终结成了丰硕的果实。

3年时间，中南置地实现从500亿到2000亿量级的转变，而且盈利能力及财务指标方面亦有较大起色。

年报显示，2019年中南建设房地产板块实现合同销售金额1960.5亿元，销售面积1540.7万平方米，同比分别增长33.7%和34.6%。继续稳居中国房地产上市公司A股十强，距行业TOP15并迈入2000亿阵营仅一步之遥。

建筑板块同样表现亮眼，公司2019年建筑业务新增合同额278亿元，营业收入221.8亿元，同比增长45.5%。

值得注意的是，目前建筑业务中3亿元以上项目达30个，在新增合同额中占比52%，这将为公司未来的发展注入了充足动力。

公司给出的分红预案也是自2009年借壳上市以来最高额现金分红。本次预案中10.5亿元现金分红总额，占归属上市公司股东净利润的25.31%，同比大幅增长133%，更是历年来的最高值。

慷慨分红背后是公司翻倍式增长的归母净利润――2019年达41.63亿，是2018年的近一倍，也是过去20年来的最高。

相比2017年实现的6.9亿元归母净利，中南建设近三年归母净利的复合增长率高达146.1%。这一指标反映出中南建设接班人陈昱含团队愈来愈强的盈利能力。

上市、集团化运营、全国扩张……中南建设以高速稳健的步伐成长为这个市场上的佼佼者。公司能取得如此持续快速增长，第一个原因肯定是赶上了时代，但更重要的原因，和它自己的战略也有很大关系。

“一二线与三四线梯队布局战略清晰、扁平化组织、自动自驱的机制。倡导价值创造和成果导向的激励机制、职业化和年轻化的人才体系、简单透明的企业文化。”在线上业绩说明会上，陈昱含总结了公司2019年业绩实现快速增长的核心原因。

与此同时，陈昱含指出，2020年在经营主张上面定的基调是“稳增长、出利润、保安全”。其中，稳增长是2020年的核心方向。

因此，业绩高速发展的同时，中南建设也一直在不断增强公司现金流及负债率管控能力。

2019年，中南建设负债率实现大幅优化。年报显示，公司2019年总负债率90.77%，比2018年末下降0.92个百分点；净资产负债率165.95%，同比下降25.56个百分点；剔除预收账款之后的负债率，2019年末仅为48.31%，在行业中处于绝对低位。

公司有息负债总额699.2亿元，在房地产行业同销售规模的公司里也处于相对低位。

随着项目结算规模提升，2019年公司经营性现金流入1109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍；公司持有的现金254.1亿元，同比增长24.5%。

不经过危机，确实很难意识到企业经营现金流的重要性。中南的经营性现金流和负债水平均体现出中南有息负债规模小、偿债能力强、实际经营风险低的特点。

净资产收益率是反映企业的经营效率和管理水平的重要指标。

2019年，得益于公司业绩增长和净资产规模增厚，中南建设实现加权平均净资产收益率21.58%，比2018年提高了8.29个百分点，权益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%，公司管理改革红利开始不断释放。

多元均衡的融资渠道也改善了中南建设的财务结构。2019年6月，中南建设成功在境外首次发行了3.5亿美元债券，收到近60家境外知名投资机构下单，获得近4倍的超额认购。

随着融资结构进一步优化，中南建设的整体融资能力得到显著提升。安全性、稳健性和成长性进一步增强。

业绩的可持续性，在于土地储备。

趋于稳健的财务指标也同时令中南建设的土储战略持续优化，即全国布局，深耕聚焦。

在陈昱含看来，“投资质量的确定性，是中南拿地策略的重中之重。我们的布局重心，集中在长三角和珠三角，其他几个主要都市圈也会持续培育，同时坚持一二线和三四线的均衡布局。”

截至2019年末，中南建设房地产业务目前已进入内地107个城市，并不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，项目获取到销售的平均周期保持在7~8个月。

前瞻的土储布局也将成为公司未来成长的根基。

由于将发展重点从规模增长转移到了运营效益，2019年中南在投资方面有所放缓。事实上，在市场平稳发展阶段，过量的土地储备反而会拉低收益。

2019年，中南建设新增土储建筑面积合计约989万平方米，新进入济南、厦门等6个城市，新增项目78个，未来可竣工的总土储建面为4226万平方米。

根据城市能级区分，中南在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例约为45%，与2018年差别不大。

从区域来看，长三角地区依旧是中南销售的主要贡献区域。

值得注意的是，针对粤港澳大湾区有1.8万亿规模的巨大市场，中南建设的战略布局有着自己的节奏。陈昱含表示，通过城市更新与短平快的战略结合，中南作为大湾区的新进入者，有着破局的决心。

值得一提的是，中南建设拿地方式多样化。首先，中南目前已经投资了养老运营机构，而且在产业运营、造城上过去积累了很多经验，因此，未来可以利用这些优势获得低价土地。在当前土地资源日趋紧张的现状下，这是一个难得的优势。

如同所有那些聚焦主业的公司一样，中南建设非常执着而且苛刻地把每个产品做好。

陈昱含曾在2020年年会上明确指出，中南自身的两大短板：盈利能力和产品能力。对中南来说，补短板就是生产力。2019年继续贯彻高周转的同时，公司产品也取得较大进步。

自2017年，中南发布健康住宅企业标准以来，截止2019年底，中南已经在全国范围内落地123个健康TED社区，所有项目统一健康管理标准，产品竞争力进一步提升。

中南Z-LAB研发基地，作为中南健康产品标准化的标准打样，把中南置地最新的产品方案和产品标准，通过场景化的方式对外展示，同时汇聚了各方研究力量，打造出一个产业链研究与交流的先进平台，持续推进健康产品的标准化落地与创新升级。

2019年，中南产品斩获2项设计类金奖、19项地产设计大奖，25项金牌奖，聚焦城市新中产阶级的集系产品全面落地，集系产品荣获2019中国房地产企业产品品牌十五强。

公司依托集团多产业链联动优势，始终坚持主航道房地产开发，在健康住宅方面持续研发与迭代，同时探索商业等辅巷道业务。

这些年，中南销售业绩高增速，土储结构的布局和低负债、低融资成本的优势，促使企业一直在蜕变，可做好品质的初心和理想一直未曾改变。

对于未来，中南建设表示，公司持续提升经营质量，优化组织变革，保持稳定的企业文化；打造坚韧、抗风险的组织体系，构筑与黑天鹅共舞的能力。

此外，中南建设还将向内寻找经营的确定性，建立以ROIC（投入资本回报率）为核心的经营评价体系，用ROIC穿透组织，使得管理更加精细化，进一步提升人均效能、改善费效比；围绕财务稳健原则，合理使用杠杆，优化负债结构，提高利润率；实现有质量的增长，用确定性穿越新常态。

面对未来稳中有进的成长空间，中南建设预计2020年的销售业绩增速在增速15%左右。

当前环境下，房企单纯土地储备和融资能力的优势进一步降低，产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性不断提高，健康的企业将迎来更大的发展空间。

在陈昱含提出的“用确定性穿越新常态”战略方向中，中南这名奔涌的“后浪”向第一梯队迈进的步伐似乎又近了一些。