开年以来，机构投资者和基金经理们对中国物流地产热切的关注就像和尚头上的虱子一样明显。最近，新宜中国和摩根全球另类资产管理公司的合作推动着中国的物流故事开始进入夏季。

5月6日，总部位于上海的物流基础设施投资开发运营商新宜中国（New Ease）与摩根资产管理（JP Morgan Global Alternatives）宣布，通过特殊目的公司设立工业物流合资公司，共同投资位于中国现代化物流设施。双方首批合作项目包括由新宜开发和运营的高品质成熟物流仓储设施，总价值约为6亿美元，项目分布于上海、南京、苏州等主要枢纽城市。

这已是今年新宜中国成立的第二家物流合资公司。今年1月，新宜中国与英联投资（Actis）设立了一个2亿美元的物流设施购买计划。

据悉，摩根全球另类资产管理拥有超过50年经验，资产管理规模达到美金1450亿，包括房地产、私募股权、信贷、基建、交通和对冲基金。

这一系列动作都是新宜中国加速布局中国物流地产的新证据，同时，这预示中国物流地产竞速模式开启的新迹象。

公开资料显示，新宜中国成立于2018年9月，总部位于上海，是由物流老兵孙冬平与国际私募股权投资机构华平投资共同出资8亿美元打造的国内首家以航空枢纽为核心的物流基础设施投资开发及运营管理综合性平台。

这是新宜中国董事长孙冬平与华平投资的第三次合作。在此之前，孙冬平与华平投资共同投资创建易商集团和东久中国。

易商集团成立于2011年，在2016年与红木集团合并，更名为ESR，并于2019年11月登陆港交所。

东久中国成立于2014年，总部设于上海，是国内一线城市中最大的非国有产业园区运营商之一。

新宜中国成立之初便引发物流圈热议。

孙冬平和华平投资在物流地产圈具有超高人气和知名度。孙冬平在工业地产投资和运营方面拥有20年以上行业经验，在物流地产领域就联合创建了两家企业，且都发展迅速。目前孙冬平担任新宜中国董事长、东久中国董事长兼首席执行官。

而华平投资目前管理着逾540亿美元的私募股权资产，已在全球40个国家、逾895家企业投资超过830亿美元。物流是华平投资在中国重点关注的行业之一，在零担、快递、城配、技术和仓储等各个细分领域都有布局。目前，华平投资也是新宜中国的唯一机构股东。

新宜中国成立时就公布了公司未来三年的发展目标——“3年内实现1000万平方米物流设施布局”。截至2019年底，新宜中国投资并管理超过400万平米的物流基础设施，代表项目如南京空港项目、南京江宁物流园、嘉定物流园、昆山花桥项目、武汉蔡甸项目等。

相对于普洛斯中国4220万平米和ESR中国690万平米，新宜中国的物流地产体量是最小的。但是与普洛斯17年深耕中国市场、ESR9年专注中国物流相比，新宜中国一年多的努力速度可谓惊人。

航空枢纽平台的定位，智慧物流服务平台的科技属性，将他与传统物流地产企业区别开来。新宜中国以航空枢纽为核心，重点开发北京、上海、广州以及全国核心枢纽城市空港区域物流基础设施，全面投资开发枢纽中心辐射范围内一线卫星城市及二线发达城市物流基础设施（区域枢纽中心及城市配送中心），从而实现全国物流基础设施区域化布局。

新宜中国还存在一个隐性优势，在于新宜中国所建立的航空枢纽平台，一定是与政府合资共建。

新宜中国构建了物流基础设施投资开发、枢纽及城市中心智能物流运营、商贸平台资源及系统整合、货运航线开通及物流运输资源整合四大业务模块，在此基础上打造一站式物流产业解决方案的综合服务平台。

业务模式决定了新宜中国当前盈利模式主要来自两方面：一是收取雇佣仓储的租金，另一方面是收取租用的运营服务费，包括所有供应链管理、仓储管理、系统管理、一站式服务、新颖的功能性服务。

距离三年计划还剩一年多时间，还有600万平米的规模增量需要完成，下半年新宜中国或将开启加速模式。

开启加速模式的不仅新宜中国一家，安博、普洛斯、ESR、乐歌集团、领盛投资、霸菱亚洲等都公布了企业最近物流地产投资计划，2020年注定是物流地产的竞速之年。

睿和智库制图

在最近几个月时间内，计划对中国物流业的投资将近百亿美元，仅4月单月物流基金募集就超过40亿美元。

投资者对物流地产的未来充满信心，就像新宜中国董事长孙冬平在与摩根大通资产管理公司合作时所表示的：“尽管有疫情的影响，但随着消费者向电子商务的转移，租户对中国优质物流设施的需求仍然强劲，甚至可能会增强。”

正如消费、投资和出口是拉动国民经济的“三驾马车”，在线购物增长、物流设施升级需求和REITs推出构成了物流地产发展的三驾马车。

在线购物持续高速增长。2003年的非典疫情已经开始改变人们的消费习惯，在线购物开始爆发式增长。2018年中国成为全球B2C电子商务最大市场。截至2019年，中国B2C网购市场规模达到7.5万亿。而相关数据显示，2020年Q1中国网络购物市场交易规模2.1万亿元。

虽同比微降，但在线购物十多年的高速发展始终有力支撑着物流地产需求。新冠疫情让更多的消费行为从线下转移到线上，部分电商业态新生要素出现较为明显的加速渗透趋势。物流企业上市的激励来源于更多的物流投资机会。

来源：智研咨询

物流设施升级需求是中国物流地产的第二驱动力。整个市场对于优质物流资产的需求是极大的。总量看，我国9.55亿平米的物流地产存量并不低，但是其中中优质物流设施占比仅5%左右。

数据来源：平安证券研究所

睿和智库认为，低质量物流设施正是中国物流成本居高、效率低下的原因。目前中国社会物流总费用占GDP比值高于发达国家近一倍，而物流成本占产品成本比重达30%至40%。

因此，随着电商、新零售、社区团购等概念出现，物流场景变得更加复杂，客户对物流服务的要求也显著提高，同时也带来了很多新物流机会。作为物流效率代表的高标仓作用凸显，而目前国内约4900万平方米高标仓规模远远不够，仓储物流逐步向智能化升级，也推动了高标物流设施的需求。

布局物流地产，最终的竞争还是在资本运作方面。REITs以筹集资金和轻资产优势解决了物流地产投资大、变现慢的缺陷，成为推动物流地产发展的第三大助力。

工业/物流地产凭借高收益率成为投资新蓝海，目前已经成为亚洲REITs第三大类资产，募资中心在新加坡。

而中国市场看，首只物流仓储类REITs产品“苏宁云享”于2016年发行，近几年发行规模有限。

今年4月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，仓储物流是试点领域之一。

据了解，我国计划到2025年前落地150个物流枢纽布局承载城市，整体底层资产拓展空间广阔。随着中国资本市场公募REITs起航，物流地产投资将风起云涌。

来源：戴德梁行

睿和智库认为，物流地产竞赛的本质在于拿地能力、运营能力和金融运作能力。

而疫情显然打乱了不少企业的规划和设想，很多事情变得大为不同。有的胎死腹中，有的却加速发生，REITs的推出和物流地产的竞赛属于后者。