作者| 房小白   编辑|乐燕红

瞄准千亿目标，中骏集团在疾驰的道路上一路狂奔，但是弯道超车的背后注定的是风险与飓风的相生相伴。

8月19日晚间，中骏集团发布中期业绩公告。公告显示，2020上半年公司合同销售金额增长8.2%至约人民币400.76亿元。收益增长45.2%至约人民币151.35亿元。期内溢利增加14.7%至约人民币25.17亿元。母公司拥有人应占核心溢利增加19.2%至约人民币18.41亿元。

年度目标完成率达53%，刚刚闯过目标“红线”，净负债比率为68.3%，一切看似欣欣向荣，但据腾讯房产查阅年报发现，合营及联营公司的销售额却在总销售额中占比超过一半，增利速度远低于增收“速度”，这成为中骏半年业绩令人诟病的重要内容。

“合作扩张”曾是中骏实现销售额快速增长的核心，但是硬币的另一面则是真正自我“能力”的体现，往往会在最终排除外在因素之后大打折扣。

半年报显示，中骏集团连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约人民币400.76亿元，其中，包括合营公司及联营公司的合同销售金额约人民币225.61亿元，合营公司及联营公司销售额占比达到56.4%。

事实上，中骏集团也想摆脱合营及联营的束缚，但是就合同销售面积方面来看，效果并不十分显著。

2020年上半年合同销售面积约273万平方米，按年分别上升约8.2%；其中，包括合营公司及联营公司的合同销售面积约118万平方米，按年减少8.0%。至于合营及联营公司销售面积的减少为何最终形成了销售额的增加，原因在于物业销售单价的快速提升。半年报提到，期内物业销售均价为每平方米人民币14680元，同比上升17.6%。

小股操盘对于规避市场风险有一定的作用，但是这也导致了因为合作品牌众多，在产品规范方面有一定的难度，因而造成了近年来中骏房屋质量频出的“后遗症”。

今年中骏泉州多个项目维权，中骏遭遇市场接连拷问。其中，中骏珑景阁项目涉及学区虚假营销、地下车位开裂渗水、小区部分屋顶漏水等问题；泉州天骏天璟被曝的维权点则为豪宅变公寓、容积率过高、会所和游泳池现实规划缺失等。

无独有偶的是，就在去年，中骏上海中骏天誉家苑所谓赠送面积系“违法建筑”被诸多媒体报道，而天津市西青区精武镇中骏柏景湾存在重大设计缺陷，深圳中骏云景府项目被曝存在精装质量太次等问题。

此外，在盈利方面，中骏上半年的营业总收入为151.35亿元，同比增速高达45.21%，而归净利润的增幅仅有10.31%，至21.14亿元。

为了保证公司运转，在融资方面，中骏并没有停下“脚步”，半年融资超26亿元，平均融资成本约6.7%，一年内按要求优先票据及境内债券为111.85亿元，同比去年增加225.43%。

具体来看，今年年初，中骏集团成功设立14.17亿元资产支持专项计划，并于1月份在境外增发于2024年到期的1.5亿美元优先票据；另外，中骏集团于2020年第一季度就一笔两批本金为数5.16亿港元及1.8亿美元的定期贷款融资进行提款，贷款期限为三年六个月，年利率为香港银行同业拆息或伦敦银行同业拆息加3.6%。

此外，中骏集团于2020年7月成功发行境内公司债券，规模为人民币14.6亿元，票面息率为5.5%。境内债券均为四年期及附第二年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售债券选择权。

曾经标榜着聚焦一线及核心二线城市开发的中骏，在近年来的发展方面也逐渐呈一线城市折戟的现状。

半年报显示，除北京之外，上海、广州及去年上半年销售额为18.7亿元的深圳也并没出现在半年报中，北京合同销售金额为25.51亿元，占比仅为6.4%；合同销售金额占比最多的城市为厦门，具体占比数字为16.8%。其次为南京，占比分量与北京持平。

中骏在2017年将总部迁入上海，也预示着想要做大做强的野心。为此，中骏不惜豪掷21亿元拿下上海市青浦区“地王”。

但是，自去年以来，中骏一直饱受上海人事换血及动荡的现状，先是十年“老将”原中骏集团助理总裁兼上海公司总经理彭飞调离，手下营销副总秦进及苏州团队纷纷开始离职。

随后，中骏挖来同为闽系房企融信“三号人物”林峻岭为上海公司总经理。今年6月，林峻岭提出离职，助理总裁彭飞接管上海，这让中骏上海饱受高管“风雨飘零”的现状。

此种情况在北京这个城市同样有所折射。2018年底，中骏集团北京公司营销高管悄然变动，继任者为此前的中骏南昌事业部总经理孙志勇。中骏营销总经理付明君、北京公司营销总经理张健，也在这波人事调整中。

原上海公司和杭州公司合并为中骏集团东南区域公司，集团助理总裁彭飞出任东南区域公司总经理；原南京公司变更为中骏集团苏皖区域公司，唐登洋出任苏皖区域公司总经理；原重庆公司变更为中骏集团川渝区域公司，薄禄伟出任川渝公司总经理；原广州公司变更为中骏集团湖广区域公司，肖金明出任湖广区域公司总经理。

中骏身上一直有“融信”的影子，为了加速去化，中骏在人力资源方面也有针对性储备，引入曾在碧桂园工作的陈文作为新的营销中心负责人。

一线城市人事动荡，组织架构重调对于工作的开展也需要更多的时间作为过渡。中骏开始将目光投向二三线、强三线城市，其布局重镇也开始向长三角、海峡西岸经济圈、中西部地区转移。

半年报显示，中骏在长三角经济圈、海峡两岸经济圈、中西部地区、环渤海经济圈、粤港澳大湾区的合同销售金额占比分别为39.4%、26.3%、16.8%、14.2%、3.3%；在一线城市，二线城市，三、四线城市的合同销售金额占比方面分别为7.4%、60.7%、31.9%。

从目前的土储结构来看亦有明显的趋势。集团及其合营公司及联营公司于长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）32.9%、20.4%、26.9%、6.2%及13.6%。

从城市级别角度考虑，集团及其合营公司及联营公司位于一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）8.9%、68.5%及22.6%。

起家于福建，相较于其他闽系房企，中骏集团的发展风格也曾稳健，如今面对千亿的诱惑，中骏疾驰之下，又将面临多少不确定性？