12月25日，位于万博商圈的番禺天河城正式开业。

12月28日，龙湖以581116万元的封顶总价+6750平配建面积夺得地块，折合楼面价约21127元/平，溢价率45%，拿下番禺客运站地块。

随即，广州龙湖的官方宣传图暗藏了一个信息：“龙湖天街要来了！”，据悉，这将是龙湖在广州布局的首座TOD商业综合体！

而12月31日，市桥西的商业综合体海乐荟也正式开业。

这些商业项目的入市，能否让番禺从此告别睡城？

01.

番禺商业价值的重塑，对于番禺意味着什么？

不急，我们先从其他方面聊起。

从通勤热度来看，番禺区是大量广州极端通勤人群的居住聚集地。

一份是《2020年度全国主要城市通勤监测报告》，数据显示，在四个超一线城市当中，广州的通勤半径为31公里。

同时，报告当中提到，“45分钟时耗是合理通勤的基本保障。”

按照这两个数据，以广州目前最繁华的商务办公区珠江新城为中心，不难看出，番禺、黄埔等周边区域都在这个范围之内。

番禺比例

再看另一个数据。

在广州各功能区通勤比例矩阵当中，在就业地是中心城区这一范围之内，除了中心城区之外，番禺城区，是居住地比例最高的。

同时，从通勤热度来看，番禺区是大量广州通勤人群的居住聚集地，每天有三万多人从番禺区出发，由南至北到天河区、越秀区上班，番禺区到天河区上班的通勤流动热度最强。

在市中心工作，在番禺居住，对于广州人和新广州人来说，渐成主流。

但与此同时，番禺一直以来的商业不足，也是番禺一直被贴上“睡城”标签的最大原因。

02.

什么是睡城？

按百度百科词条来讲，睡城指的是大城市周边的大型社区或居民点。人口虽大量入住，但也就是局限于晚上回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。

说到这，睡城就很好理解了。

睡城的重要特征，首先就是，这个地方离产业核心区不远，或者交通较为方便。

再者，这里没有产业，由于没有工作岗位，一定要外出打工。

其次，以成片的居住区为主，住宅供应多，居住成本比较低，吸引大量人口汇聚。

番禺

回到番禺，在过去很长的一段时间内，可以说相当符合这个条件。

但与此同时，长时间商业的缺乏，让不少住在番禺的人更多的商业消费，依然选择在上班周边或者是广州天河商圈，这一点，在我们身边的不少番禺买家，都有这个共识。

住在番禺，也仅仅只是住在番禺。

这样的长时间认知，一直随着万博商圈的番禺万达广场、长隆板块的海印又一城、番禺广场的永旺以及祈福商圈的祈福缤纷世界的陆续开业，才有所改善。

但不可否认的是，即便如此，整个番禺的片区商业配套依然严重不足，只除了少部分综合商业体之外，基本都是传统小型店铺分布零散，商业条件落后，而曾经的商业标杆易发商业街也早已衰落。

因此这些全新的商业项目出现的意义，不言而喻。

03.

另一个值得我们探讨的，还在于这些商业项目的带动效应。

例如番禺天河城，虽然商圈内已有万达广场这样的大体量综合体，但依然让人期待，原因无他，至少在广州乃至大湾区，天河城的品牌美誉度显然优于如今的万达广场。

相关数据显示，十几年时间，天河城日平均客流量达到30万人次，节假日客流量甚至超80万人次。

番禺天河城开业

2019年，天河城销售额达58亿元，整个天河城商圈商业成交额保守估计在140亿元以上，年总客流约7956万人次，稳居全国前列。

同时，天河城连同周边的广百、正佳广场、天环广场乃至万菱汇、太古汇，连片成网，成为华南乃至国内最具号召力之一的商圈，时至如今，天河城商圈周边的房价，也已经是广州的房价第一档。

因此能否以一个「成熟老练」的商业体的身份，连同万达广场、奥园国际中心以及其他待开业商业体，共同带动万博商圈的发展，对于万博商圈来说，绝不仅仅只是商业业态有多丰富的问题。

再看龙湖天街，说了这么久，终于是要来了。

为什么让人热切期盼？是因为龙湖天街不一般的商业号召力。

其一，作为龙湖的重要业态之一，40余座天街已经开业，年客流量超4亿人次，已合作品牌超4500家，战略合作品牌超340家。

其二，是龙湖天街的产品打造力和对片区商圈级次的提升能力。

龙湖天街（非广州天街效果图）

以重庆·时代天街，商业体量达60万方，叠加约120万㎡中央商务区，规划2条商业街、3大shoppingmall、8大公共广场，集结了近1000家品牌，不仅是重庆的第二商圈，也是亚洲最大商业体之一。

数据方面，更是不断挑战新高，3天112万客流1亿销售记录。

更何况，作为TOD商业综合体，龙湖天街的核，不是商业，而是TOD+商业综合体。

这样的龙湖天街，带给番禺广场的绝不仅仅是它自己，它还将成为番禺广场乃至整个番禺的「搅局者」，或许会引发「鲶鱼效应」。

至于海乐荟，更直接的意义，在于能否改变市桥西的商业氛围，成为引子。

作为市桥板块相对配套不足的市桥西，海乐荟的开业，可以极大缓解这样的尴尬，进而提升片区商圈级次，符合周边消费需求。

对于同在板块的市桥西三子（龙光天瀛、大华紫悦府、电建洺悦玉府）而言，自然是乐见其成。

04.

而对于买家来说，商业配套是置业关键因素之一，但综合来看，也需要根据各自的实际情况，综合对比。

例如万博和祈福商圈，无论是所处区位的优越性，还是周边的交通、商业以及发展空间的规划前景来看，值得高看一线。

但相对来说，这两个板块的入手价格相对更高。

反过来，对于刚需买家来说，番禺广场和市桥西则上车门槛更低。

番禺广场

番禺广场周边由于距离市中心较远，仍存在少量单价3万出头的一手项目，地铁的加持以及未来番禺广场的规划，对于在番禺工作的购房者来说，是一个性价比较高的选择。

除此之外，由于市桥西周边仍未开通地铁，价格方面仍比较低，而且集中了不少新盘，价格区间2.8-3.9万/平。

未来将有地铁22号线途径，再加上商业氛围的陆续浓厚以及大夫山不错的生态资源环境，具备一定的升值能力和居住价值。

最后，一个显而易见的趋势是，随着一线城市骨架的扩容，主城区人口及消费必将外溢，带动城市副中心等周边区域发展。

所以当番禺逐渐完善自己的商业布局，这个曾经的睡城，能否进一步成为新城，再一次重塑新的价值，我们不妨拭目以待。