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阿里巴巴之后，地产圈也要反垄断

阅读:3071 2021-01-05

最近几个月最大的新闻，莫过于马云从巅峰跌落，国家对阿里巴巴“二选一”涉嫌垄断进行立案调查。

坦白说，作为一家市值数万亿的巨型企业，阿里的任何波动，都会比其他企业带动更多市场讨论。但阿里的特殊不止于“大”，更因为其股权穿透后，外资属于绝对控股。

外资投资当然受欢迎，但用非正常手段，成长为“第5大经济体”（马云语），利润外输，且占据对国家金融安全构成威胁的支付领域，阿里就可能成为下一个三星、台积电，这是很多人所不愿意看到的。

因此，这次阿里被反垄断调查，比上次顶格罚50万，要严重得多。因为根据反垄断法，最高可按照10%营收的顶格处罚，而阿里去年的营收规模是5097亿。

显然，这是一个重要信号，甚至有可能，我们在见证一个时代的终结，也见证一个时代的开始。

那么，既然是国家出手反垄断，到底动了谁的蛋糕？

第一，包括马云在内的蚂蚁员工

10月底，蚂蚁公布IPO定价之后，有媒体算了一笔账：

按照68.8元的发行价计算，蚂蚁集团员工分红高达1377亿元。按照蚂蚁员工数量16660人计算，平均每个员工可以分到830万人民币。

也就是说，蚂蚁人均可以在杭州全款买一套200多平米的豪宅。马云作为蚂蚁金服的主要股东，“挣”得就更多了。

不过这一切都随着蚂蚁上市被叫停、阿里被反垄断化为了泡影。

第二，杭州房地产市场，包括土地市场、开发商和炒房者

杭州楼市之所以这么火热，有两大引擎在主导，但这两大引擎目前都遭遇了困局，甚至可能熄火：

一个是2022年的杭州亚运会。

为了筹办亚运会，杭州可谓是拼尽全力，建地铁、上基建、大搞土拍，使得杭州对土地财政的依赖度飙升至140%，位列全国前列。

然而，因为新冠疫情，原定于2020年举办的东京奥运会还没办，按照当前日本封国的态势，2021年举办也够呛。

如果2022年前能够结束新冠疫情，那么2022年将会有三场体育盛会：东京奥运会、杭州亚运会和卡塔尔世界杯，届时，杭州的“全球出镜率”将遭遇严重竞争，杭州在此之前的努力也可能会大打折扣；

如果2022年前仍不能够结束疫情，那么，整个全球的经济将会是长期的低迷状态，别看股市节节高涨，其实光靠放水是不可能长久的。而长此以往，杭州在亚运会上的高负债投入，能否得到应有回报，未知几率大大增加。

另一个引擎，则是阿里巴巴主导的杭州各大概念性板块。

说实话，杭州相对于北上广深没有政治资源，相对于南京，苏州，武汉等没有准确定位。以前杭州靠白娘子、西湖和浙商，后来，阿里给杭州带来了互联网之都的称号。

于是，令人眼花缭乱的杭州云城、城西科创走廊、之江实验室、未来科技城等阿里楼市概念崛起，例如之江板块，因为蚂蚁金服拍了块地+准备上市，房价一天之内蹭蹭蹭涨了近百万。（虽然后来因为暂停上市，有部分投资者被套在高位，但追着阿里概念炒楼市的架势，确实颇有点像当时日本房地产泡沫时期的样子，大家基本上都在炒房，炒概念，万人摇号现象此起彼伏）

也许，在杭州楼市投资者的眼里，阿里好——阿里员工购买力强劲，永远涨；阿里不好——杭州又不是只有阿里，永远涨。

但是，就经济基础而言，以前杭州的经济发动机是制造业发达的萧山，然后是集中了杭州几乎所有老底子好公司的滨江。现在萧山拆改迁一通操作，经济发动机变成了余杭，一年有二十多个点的增量。

看起来确实耀眼瞩目，但这成绩的背后，是杭州把所有的宝都押在阿里头上

。例如，阿里西溪园区地方不够用，余杭区政府就把西溪园区对面的浙江理工大学科艺学院炸了，把地方腾出来给阿里；人才落户新政一出台，立即通过淘宝总裁蒋凡的C类人才申请，不过蒋凡因为出轨事件，至今还没被深受白娘子熏陶的杭州人民接受。

对此，大家不觉得G20之后，杭州整个城市都越来越阿里化了吗？一样的画饼，一样的造概念，一样的发明新词，一样的做点小成绩就网宣得爆炸，一样的急功近利浮躁。

当然，杭州不是没有醒悟过实业的重要性，例如在2019年搞了个钱塘新区，宣称要大力发展制造业，很是大鸣大放了一把。

然而，过了两年，除了房价，没见钱塘新区制造业有什么起色。就跟马云搞达摩院一样没耐心，号称3年1000亿，结果3年了1000亿到底到账多少不知道，现在达摩院已经要人家搞科研的承担赚钱kpi了。现在的杭州，也转头城西，又去推杭州云城去了。

然而，在这次阿里被锤之后，很多不该他做的业务，他会退出，很多不该他赚的钱，他也会拿出来。杭州房价也在一定程度上会失去疯狂上涨的动力，再加上国家房住不炒的大政策。一直依赖互联网和炒房的杭州，可能真的得好好思考自己接下来城市的发展了。

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▲我不否认阿里改变了杭州。但是，我想说明的是，当一个城市把发展的希望全压在一家企业上，这个城市的发展思路，是不是值得再商榷一下？

而在反垄断之后，我觉得，地产圈尤其是中介领域，更值得反垄断。

为什么？因为通过中介买卖房子是城市基础服务，是维系民生幸福的根本性商业活动。而又因为房产买卖金额巨大，基本是居民所有的家产，在这个领域形成垄断后提价，会对居民财产造成重大影响。

而就在上周，就有不少新闻爆出，郑州贝壳开始全面涨佣，从2021年1月起，将中介费由房屋成交总价的2%上调至3%。买方承担2%，卖方承担1%。

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虽然从表面上看，从2%的收费标准转向3%，只是让卖家多出了1%，但一单交易两头薅钱，羊毛出在羊身上，还是让人感觉非常不爽。

更值得关注的是，贝壳系中介不单单是郑州涨价，早在11月份，深圳就来了一波“特别提示”：

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▲“未来我们是向客户收不高于2个点的收佣，对业主不高于1个点的收佣。”贝壳找房粤闽区域总经理兼深圳城市总经理戴明奎11月5日说。

据了解，在贝壳深圳这波佣金提价前，深圳平均佣金点数为1.5%左右；而在提价后，贝壳深圳旗下所有新经纪品牌门店都将按照新的服务收费标准收费，包括链家、德佑、览众、糯家、脉房、68置业、微地产、成宏地产共八大新经纪品牌，共近1600多家门店，2万多名经纪人。

要知道，深圳房产均价7万，总价动不动就超千万，按照3%的收费标准，一单交易就将近30万。

对此，有深圳网友表示：“在深圳做中介，比贩毒强多了，还没风险。”

然而，对于提价，贝壳深圳戴明奎解释说，“不是加佣，只是把过去的3%的佣金进行合理化、细分化、透明化，且双向收佣的透明化在全国范围内是趋势所在，目前上海、广州都在实践。”

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▲有意思的是，圈内某头部自媒体居然还说国内中介费率很低....真的很低吗？

说实话，如果只是提佣，那么我还不至于怎么说贝壳。毕竟，佣金点数3%早有先例，也不算是创新高，再说这事完全属于周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。

但是，贝壳借着平台优势和规模优势，以“必看房源”、“连锁加盟”的方式，在占有全国房地产市场规模的10%的前提下，这些动作，值得争议。

例如“必看房源”，现在的贝壳极力劝说房东签署“必看房源”，不仅收中介费，还收广告费。

△截图中“14元“为笔误，正确应为“14天”。一旦中介与业主签了“必看”，如果三个月内可以成交，业主需要多交房源成交总价1%的“广告费”。

所谓广告费，就是贝壳推出的“必看好房”推送标签服务，对签订协议的房源给予流量倾斜，更多的曝光。

从商业策略上讲，贝壳这样做没毛病，完全发挥了自己的流量优势。毕竟淘宝也有直通车服务，只要曝光量够大，再差的房子也能卖出去。

然而，对于买家而言，必看好房的广告费最终还是自己承担，毕竟大多数房东是实收；而且随着“必看好房”越来越多，贝壳相当于又薅了购房者一层羊毛。

按照最新数据，贝壳在广州有70000多套房源，若有20%的房源做必看好房，每套收1%，按照平均每套总价200万来算，都有好几亿了，可不是一笔小钱。

而另一方面，贝壳是做平台的，客户想买二手房，贝壳基本绕不过去。

我们知道，链家在 2015 年发起一系列并购，如成都伊诚、上海德佑、深圳中联、北京高策、杭州盛世管家、广州满堂红、大连好旺角，这些地方势力都被链家收入囊中，在一起做大了规模之后，贝壳才顺势而为做平台的。

等到2018年，贝壳通过链家和德佑，依靠ACN网络、link系统、A+系统，以及真房源标准，吸纳了大批中介门店加盟，在很多城市都建立了较强的品牌效应和规模优势。

以杭州为例，在转型平台前的2018年，贝壳（链家）在杭州二手房的市占率仅为11.7%，而在转型后的2020年，贝壳已经占据杭州二手房市场份额的42.8%，此前与链家处于同一量级的豪世华邦，市占率萎缩至3%。

▲图片来源：晚点latepost

说实话，我并不知道大家是怎么看待豪世华邦的，也许，这是一个落后于时代的小中介，在大鱼吃小鱼的规则面前，“小中介的死无人拜祭”。

但一面是豪世华邦的消失，另一面是贝壳的做大，再加上此前贝壳致函开发商要求开发商停止房联行的带客，贝壳利用客户规模优势挤压小中介和开发商，利用房源优势从客户身上吸纳超高佣金，可谓左右逢源。

▲而在今年贝壳上市后，得到资本助力，贝壳以后开分店、继续扩大规模，想必会比以前单打独斗更加容易（贝壳在招股书上也表示，未来会精选战略投资和收购标的，整合互补，稳固市场领先地位）。

在我看来，房地产市场虽大，几十万亿的规模，但却是很讲究马太效应的。因为房源、客户数据这些，积累起来很吃力，但是一旦打通了，那就是独家护城河。

▲房地产马太效应。虽然我们认为房地产市场垄断很难，但实际上，一手房领域，百强房企已经挤压了绝大多数中小房企，整体市占率达到57.5%。

如此，贝壳作为一个平台，其发布的3%的佣金标准，其他加盟品牌也都会按照这个佣金标准收费。整个市场贝壳一言独大，客户是基本绕不过去的。

说实话，中介行业的弊病远不止这些。例如按成交总价收佣金：

▲城市配套完善，产业升级，房子涨价还情有可原；而中介佣金，为什么要按照成交总价收费，“躺赢”享受业主的资产升值？

对此，我想起2017年的时候，有关部门此番与左晖们对谈，希望能将中介费下调。

后来，左晖们被开出了两套方案。

一种是固定中介费率。未来的中介费=房屋总价*固定费率，固定费率不得超过2%。

在当时的北京市场，2.7%的中介费率已经被有关部门认定为高企，如今提价到3%+必看好房的广告费，不止政府是什么态度呢？

另一种则是按套收费，中介费根据总房款固定为几档。举个例子，总价300万以下的房源，收一个多少钱的固定数额中介费，总价300-500万，收一个固定数额，500万以上，收一个固定数额。

然而不知为何，按照固定档收费始终没能实现。

也许，对于左晖们而言，享受中介佣金在资产泡沫里的增值，也是一种幸福吧。

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