在行业盈利承压的背景下，中海2020年仍能实现超30%的毛利率。

中海的三费费率仅3.8%，处于行业极低水平。

中海在销售费用管控方面一直是行业中的佼佼者。

在拿地方面，中海偏向在一二线城市拿成熟地块，从而减少了大量广告费支出；在案场建设方面，中海将景观示范区、售楼处等做成实体，而非临时的，这可以节省大量成本；在销售渠道方面，中海通过自建销售团队，减少委托代理公司进行销售时造成的利润分割。

中海的薪酬水平在行业处于中等水平，但其高效的人才培养体系吸引了大批优秀人才。

中海被誉为房地产界的“黄埔军校”，为行业培养了大量优秀人才。万科、龙湖都曾从中海引入人才。2021年3月，万科还从中海挖走了数位中层领导。

在人才招聘方面，中海建立了差异化的招聘体系，其设立的“海之星”“海之子”和“海纳”三大项目分别针对本地优秀应届生、具有国际视野的应届生，以及有社会经验的专业人才。

在人才培养方面，中海重视对员工的职业生涯规划，会通过成熟和完善的培养体系，实现对优秀人才的持续发展、培养和任用。

在融资成本方面，中海作为央企，容易获得高信用评级；其次，中海与境外投资者保持良好的关系，充分利用香港海外融资平台；此外，中海经营和财务稳健，在“三道红线”中位于绿档。因此，中海的融资成本长期处于行业最低值。

港股利润表的“所得税开支”项目主要包括企业所得税和土地增值税。

企业所得税税负主要与企业总体盈利能力相关。盈利能力越强的房企，企业所得税负担越重。

一般利润型房企的企业所得税税负率高于现金流型房企。2020年碧桂园的所得税税负率仅为3%，而中海则高达8%。

土地增值税税负率主要与项目的增值额相关。相比现金流型房企，一般利润型房企的项目增值额更高，因此土地增值税负担也越重。

但是，由于土地增值税属于地方税种，各地政策差异较大，且以项目为单位进行清算。土地增值税税负率受房企的城市布局战略、产品类型、成本分摊方法及开发销售策略等多种因素影响。

作为利润型房企，中海的土地增值税税负率为4%，在利润型房企中处于极低水平，比均衡型房企万科还低2个百分点，与碧桂园、恒大等现金流型房企仅相差1个百分点。可见中海的土地增值税筹划能力较强。

“其他”项目对中海的净利率影响高达10.7%。下面对影响净利率的“其他”项目进行详细拆分。

2020年，中海投资物业公允价值变动91.9亿元，贡献了5%的净利率。龙湖投资物业的账面价值略高于中海，但公允价值变动仅为中海的1/4。

中海的商业布局聚焦于核心城市，一线及核心二线城市占比达86%，整体毛利率水平达65.5%。

2020年中海商业资产管理业务收入达到44亿元人民币，其中31.7亿元为写字楼收入，占总收入的72%。

中海是目前中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商，拥有较大规模的成熟写字楼物业。2020年中海持有并运营49栋写字楼，运营开发中的写字楼数量为72栋，总建筑面积545万平米。

由于商业地产项目优质，每年评估增值都能为中海带来一定的账面利润。

与住宅相比，开发商业地产可以获得稳定的现金流，但前期需要沉淀大量资金，风险较大。中海拥有低融资成本和精细运营的能力，具备发展商业地产的先天条件。

虽然近几年中海的规模增速放缓与发展商业地产有一定关系，但目前商业已进入收获期。随着规模持续扩张，商业的高毛利率将会进一步带动整体毛利率的提升。

此外，中海2020年的投资收益、汇兑损益及利息收入分别贡献了2.6%、1.7%和1.0%的净利率。

投资收益主要是对联营和合营企业的投资收益，即合作开发项目中非并表部分取得的收益。中海非并表合作比例不到10%，但该部分项目投资取得了49亿元的收益，可见其在合作对象和项目的挑选方面具有较强实力。

由于人民币升值，中海2020年的外币汇兑净收益增长17倍至31.1亿元，该收益不具有可持续性。截止2020年底，中海以港币和美元计值的应付票据占总有息负债的46.5%。通过境外融资可降低融资成本，但应注意防范市场风险，必要时采取措施对冲重大外汇风险。

中海2020年的利息收入为18亿元，其中银行存款利息收入占比达73%。中海经营风格一贯稳健，持有充裕的现金可抵御风险。2020年末中海货币资金余额达1104.7亿元。

在明确的战略定位和战略目标指导下，中海坚持谋求高质量的稳健发展，多年来盈利能力居行业之首，为多数房企树立榜样。

在行业利润普遍下滑的大背景下，发展型房企为确保未来盈利目标实现，盈利规划迫在眉睫。

爱德数智打造的数智化盈利规划测算平台，可以实现战略推演智能化、规划编制线上化、测算调整灵活化、目标输出可视化和辅助决策智能化，提高盈利规划的准确性，保障战略目标的达成。

盈利规划的最终目的是将动态数据应用于业务场景，辅助经营管理决策。通过在系统事先设置相关的预警机制，项目一旦实际执行情况与计划目标的偏差达到既定数值，就会触发预警。

例如，根据指标偏离程度将风险分为三个等级并用不同颜色表示。当一个项目的货值跌幅达到1.35%时，跌幅超过1%的二级预警线就会被标示成二星风险。

基于利润增长的战略目标，如果将一个初始定位为现金流型的未开发项目调整为利润型项目，可以通过选取利润型的策略包进行测算和配置，直接测算调整前和调整后的数据变化。

基于测算结果输出的盈利规划目标，集团可以对指标进行的分解和管理，指导公司运营。同时，集团还可以结合大屏看板进行动态数据监控，从而辅助经营决策，保障盈利战略目标的达成。

正如万科总裁祝九胜所言，短期房地产利润率仍存在下滑趋势，但行业回报率不等于一家企业的回报率，精益运营的企业回报率依然高于行业均值。

中海在房地产开发领域稳健经营，充分发挥其产品力、运营力，实现利润最大化。随着未来商业版图的扩大，商业地产的高毛利及稳定的现金流回报不仅带来新的利润增长点，还能反哺房地产开发主业，实现穿越周期发展。