从万科年报中可以看到，公司的经营策略、现金流管控以及为客户服务的能力，至关重要。3月17日，万科发布2019年年报。2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%。万科在《致股东》中认为，楼市白银时代已进入深水区，在这个阶段，无论是客户需求，还是土地供应，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。此外，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。
根据国家统计局数据，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。在房地产行业规模增速放缓的背景下，2019年万科销售金额创下单年销售额新高，但增幅也是近年来的新低。
财报显示，2019年万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%；全年销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，增幅低于统计局同比增长6.5%的行业数据。
值得注意的是，近几年来，万科几大区域的销售逐渐出现失衡的情况，南方区域业绩下滑明显，2019年更是以1274.23亿的销售成绩在四个区域中垫底，占比为20.2%。
万科房地产业务分为南方、上海、北方、中西部四个区域，而南方区域是万科传统的优势区域，也是万科总部所在之处，主要包括广州、深圳、厦门等15个城市。
据了解，自2014年万科鼓励区域公司探索多元化业务后，南方区域在新业务发展上战线过长，导致传统的房地产开发业务出现掉队。从财报资料可以看到，2014年上海区域销售额超过南方区域，2018年南方区域销售额再被北方区域反超，在四个区域中以1435亿元排名第三。
对于南方区域的掉队问题，万科总裁及首席执行官祝九胜在3月17日晚的业绩会上强调，“南方区域的城市公司是整个集团先行的，相信孙嘉能让南方区域越做越好。”祝九胜认为，南方区域销售垫底存在客观因素，南方区域以沿海城市为主，从2014年开始越来越多是综合性项目，另外这些城市的客户需求也越来越多样化。这两个因素决定了南方区域城市公司拿到的纯住宅、纯开发即售项目的比例越来越低。而在万科董事会主席郁亮看来，万科四个区域就像四个兄弟，经常你追我干，都不服输。他们的表现跟城市的发展阶段有一定关联，另外每个区域的发展任务也不太一样，现在虽然存在不平衡的情况，但长期来看反而形成一种新的均衡和优势。3月17日晚，在发布2019年年度报告的同时，万科还发布了一份人事任命公告，王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人，继任者是韩慧华。38岁的韩慧华于2008年加入万科，历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。加入万科前，曾任职于江西省九江市修水地方税务局。
这是最近一年来，万科财务负责人第二次换防。此前，2019年5月7日，万科高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官，转任集团梅沙教育事业部首席执行官，由原万科集团执行副总裁、首席财务官孙嘉接下南方区域区首职务。也是在同一天，时年53岁的王文金重新回归首席财务官。此次调职，其在任不过11个月。
此外，万科公告显示，张旭不再兼任万科执行副总裁、首席执行官。这涉及到万科的两条用人原则：①万科一直鼓励优秀将领到前线带兵打仗，这是万科一贯的用人原则。②至于王文金的调动缘由，则涉及万科的另一条用人传统——合伙传承。
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目前，万科区域方面的“换防”还在进行。3月17日，天眼查数据显示，北京万科企业有限公司于3月13日发生工商变更，原北京万科副总经理张建新卸任法定代表人、董事长，由胡广元接替张建新出任董事长、法人，卢冰接替黄凯出任董事。胡广元原为北京万科副董事长，黄凯则是北方区域副总经理。
2019年底，万科内部发布大规模人事任免通知，涉及14个城市总，覆盖北方区域、南方区域和上海区域，佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个城市公司总经理都调离原区域。在万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖的执掌下，此前万科太原公司总经理曹江巍调任青岛，青岛公司总经理刘育民调任北京区域本部。在坚持“房住不炒、租购并举”的大前提下，郁亮还提出三条建议。一是要在人口流入的城市增加各类人才用房；二是加大老旧小区改造力度；三是房地产企业应该为行业提供居住解决方案。谈及疫情，祝九胜坦言，此次疫情确实对万科产生了较大影响。“如开工时间晚了40天左右、现金流吃紧、销售额大幅降低、延期交房等。总体来说，公司未来一到两年的结算压力相当大。不过随着国内强有力的控制，目前万科工地复工率已达到80%，销售额也回到了正常水平的50%。”
祝九胜指出，销售方面的影响，2-3月的认购金额同比预计会下降510亿元，1月份抢了开门红，基本没有受到影响。万科在湖北进入了三个城市，分别是武汉、宜昌、鄂州，这三个城市在1月23日以后基本没有新的销售，尽管在集团的占比只有3.1%~3.2%，但对我们的影响还是比较大的。
同时，疫情也给交付带来了压力。祝九胜指出，这次疫情使得万科对1万个客户有交付延缓的可能性，全年的影响可能涉及到3.9万户。
公告显示，2020年前两月，万科累计实现合同销售面积506.7万平方米，合同销售金额829.4亿元。
在“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针下，本集团将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，做好各项工作。具体而言：
（1）平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的前提下加快复工进度，全力减少疫情给经营带来的影响。
（2）持续巩固提升基本盘，聚焦产品服务，打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目。
（3）落实精益运营，提高经营效率和效益。
（4）量入为出，做好投融资工作，保持融资安全弹性，保持行业领先的信用评级。
（5）坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，持续开展战略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。
2020年，万科集团现有项目预计新开工面积2,921.2万平方米；预计项目竣工面积 3,319.3万平方米。
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