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大湾区交通红利爆发，最大的机遇在哪？

阅读:3172 2020-12-28

随着新型城镇化的深入推进，未来城市红利主要来自于两方面：一是人口的大幅流入，二是城市间交通的互联，后者红利兑现明显更加高效。

内循环时代，在大基建提速背景之下，我国三大区域掀起“轨道交通建设潮”！

12月7日，国家发展改革委组织召开专题会议，全面部署加快京津冀、长三角、粤港澳大湾区城际铁路和市域（郊）铁路规划建设，整体推进三大区域轨道上的城市群、都市圈发展，打好打赢三大区域城际铁路和市域（郊）铁路建设攻坚战。

12月16日，国家发展改革委于线上召开12月份例行新闻发布会，新闻发言人孟玮表示，今年以来，经报请国务院领导同志批准，国家发展改革委结合“十四五”规划研究，提出拟将三大区域城际和市域（郊）铁路作为重大工程纳入“十四五”规划，整体推进建设。

在大湾区新一轮交通红利爆发之下，我们能抓住的最大机遇是什么？

15分钟8倍总差价

用3000万换你15分钟，你愿意吗？说实话，就连“对钱不感兴趣”的马云也愿意。

然而这种金钱和时间的交换，在现实中却实实在在地发生，只不过是换了一种我们看不见的形式。

在深圳前海，一套二手住宅总价已经达到3500万左右，下图是前海时代最新报价：

如果你愿意在深中通道上牺牲15分钟，大约一杯咖啡的时间，你就可以省下3000多万，以300万的价格买下马鞍岛一套百平的大三房，因为马鞍岛的新房均价还不到3万。

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15分钟8-10倍总差价，这就是大湾区交通红利爆发下最大的机遇。

而且深中通道预计于2024年建成通车，马上进入红利兑现期，现在是投资的最佳时机。

前海仍处于发展的初级阶段，未来的房价直逼30万/㎡，随着深中通道的开通，前海和马鞍岛城市界限变得模糊，两地房价差也会缩小，马鞍岛未来拥有无限的想象空间。

深圳的顶豪不在深圳

深圳的城市发展注定了“深圳的顶级豪宅不在深圳”，为什么这么说呢？

深圳土地严重匮乏，城市核心区没有大片可供开发的空白用地，在此背景下，你会发现深圳的天价豪宅只体现在价格上，性价比并不高。

在深圳建成区，由于发展过早缺乏规划，我们普遍面临着产品设计理念落后，项目容积率过高，近海楼盘外立面老化严重，农民房老破小环绕，道路交通拥堵，缺乏高端生活配套等问题。

在深圳新建区，如通过填海造陆得来的前海自贸区，大部分用地用于产业，小部分用地为住宅，还要兼顾人才住房，项目容积率普遍较高。而且在“双限双竞”土拍模式下，房企利润被压缩到极致，这将导致房企没有动力去打造真正的豪宅。

因此，深圳房地产市场面临最大的矛盾是“人民日益增长的美好人居需求和不充分供应之间的矛盾”。深圳人斥千万巨资买老破小的痛苦，只有深圳人懂。

未来深圳的顶级豪宅不在深圳，而是在深中通道另一端的马鞍岛。

马鞍岛的建设规划，本质上就是深圳前海教育、医疗、居住、生态、产业的延伸，当马鞍岛配套红利兑现时，前海业主绝对嫉妒到发狂。

以人居为规划导向的马鞍岛，其配套到底有多强？随便列举几项：

教育：40所优质学校

马鞍岛将建设40所学校，其中小学13所，中学9所，幼儿园18所，位于马鞍岛北部的中山纪念小学已于2019年9月正式开学。中山翠亨新区第一中学已于今年4月招标，总体规模为72班初高中，设计容纳校生规模为3240人。更有全日制公立大学——中山科技大学落地马鞍岛，学校将以研究生教育为主，研究生和本科生比例6:4，最终办学规模是10000左右的在校学生。

医疗：国际医疗城+2所三甲医院

马鞍岛将被打造成为国际医疗中心，其医疗用地的规划面积仅次于中小学用地，未来将建设一个包括生态疗养中心在内的“湾区医疗城”，同时还要新增2所三甲医院、国际生物医药创新园、国际医院等7大医疗机构。

生态：13大生态公园

马鞍岛北部中心地带的翠湖公园（一期）已全面启用，此外还有翠亨国家湿地公园、金水湖公园、金山公园、滨海沙滩公园等13个生态景观公园。

产业：生物医药+先进装备制造

中国科学院药物创新研究院中山研究院、中德（中山）生物医药产业园翠亨分园、深圳医疗器械产业园、哈工大机器人集团、清华智能网联、中兴智慧产业园、江波龙存储产业园等医疗产业和科创平台纷纷入驻马鞍岛。截至2020年8月，新区已落地项目138个，其中已投产77个，在建项目46个。

从“投资价值”到“居住价值”，从教育医疗到生态产业，我们发现深圳满足不了的，马鞍岛可以满足；深圳缺少的品质豪宅，马鞍岛可以供应；深圳人望尘莫及的千万豪宅，马鞍岛只需要其总价的零头，这难道不是一个重大投资机遇吗？

前海业主嫉妒了

15分钟的距离，可以在居住体验上产生多大的差距？

以马鞍岛上距离深中通道最近的项目——恒大悦珑湾为例，恒大悦珑湾距离深中通道直线距离约200米，周边3公里配套如下图所示：

除了我们先前提到的40所优质学校和强大的医疗配套，恒大悦珑湾周边还规划有约2 万㎡创意风情街，购物公园、海湾风情街、欢乐水岸、滨水休闲商业街、海港商业广场等商业娱乐配套，吃喝玩乐一站式解决。

在文体配套方面，恒大悦珑湾也十分强大，项目周边分布有翠亨音乐厅、海洋艺术中心、会议会展中心、中山科学馆、海湾剧场、体育公园 6 大文体配套，让居住在这里的业主可以丰富闲暇的业余生活。

产品的配置更是前海业主不敢想的，恒大悦珑湾规划有约7万㎡湖景风情园林，约5000㎡的园林中心人工湖，实现“户户观湖，开窗见景”。

项目效果图

项目同时还设有阳光游泳池、人工湖、音乐喷泉、树阵广场、健身步道、羽毛球场、儿童游乐园、成人健身区、景观亭廊等，满足全龄段业主的休闲、健身、社交、亲子的需求。

这样奢侈的豪华配置，在前海乃至整个深圳都十分少见，但恒大悦珑湾远不止如此，项目还将打造约2600㎡的星级会所，配备室外泳池及室内恒温泳池、室内儿童活动中心、乒乓球室、健身房、茶室、商务会客厅等，打造休闲娱乐、圈层社交的多元化体验场所。

茶室效果图

健身房效果图

室内恒温泳池

在装修和物业上，位列世界500强152位的恒大是值得信赖的。恒大悦珑湾搭配恒大9A级装修，内含6000余条“精品标准”和41道标准工序精细化施工；在物业方面下，项目采用国家一级资质——金碧物业，24小时全维度管家式服务，让业主住的安心、舒心。

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样板房效果图

像恒大悦珑湾这样奢华的产品配置，搭配40所优质学校和医疗生态文体多元化配套，放在深圳任何区域都是豪宅中的典范，而区位交通上又偏偏离前海那么近，在居住体验和生活品质的落差感下，前海业主难免产生嫉妒心理，毕竟多花了3000多万呢。

据悉，恒大悦珑湾将于12月26日开启全面认筹，想做前海的邻居，住深中第一豪宅的朋友，请抓住这个重大机会。

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