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多赚5成，宝龙的吞金力

阅读:4120 2021-03-04

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春暖花开日，年报到来时。万没想到，今年房地产行业第一家发布年报的企业还是宝龙。

发得早，当然是因为业绩好，先看宝龙年报中的几组核心数据。

年报显示，截至2020年12月31日，宝龙实现：

合约销售额815.5亿元，同比增长35.1%；
总收入355.0亿元，同比增长36.3%；
净利润88.2亿元，同比增长升46.5%；
归母净利润60.9亿元，同比增长50.8%；

满屏都是增长，增长，增长！同时毛利率36.1%，稳居行业领先水平，这些数据说明，宝龙还在持续壮大中，持续赚钱中。

其中，销售规模保速提升，超额完成去年初定下的750亿目标，归母净利润创下新高，多赚了5成。

有个横向对比是，去年百强房企累计平均销售额增长为13.3%，可见无论是销售增速还是目标完成率，宝龙地产都处于行业前列。

忆往昔峥嵘岁月稠，看今朝重任在肩头。晒优秀，最怕的是打脸，毕竟房地产还在下行周期，一年难过一年。

关键是业绩发布会上，许华芳说了，2021年宝龙要维持30%的增长，实现合约销售额突破千亿，将目标定在：

1050亿。

问题来了，宝龙的底气来自于哪里？

“我们不需要拿任何新的项目就基本接近这个指标了”。

在许华芳看来，土储是宝龙的首要优势。

宝龙目前拥有土储3650万平方米、总可售货值4478亿元，其中长三角地区占比68.7%，一二线城市占比超80%，平均成本价为仅3466元每平。

依据“1+1+N”投资战略，2020年宝龙新增地块39幅，计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元，其中有80%位于长三角和大湾区。

今天的土储，是明天的规模。宝龙的拿地节奏是维持每年35%-40%的增长，以保证规模和盈利的可持续增长。

至于“两集中”土地供应出台后，宝龙还能不能保持拿地上的优势，许华芳的答案是，可能会多一点点竞争，但相信还是能拿到不错的项目：

拿地，最主要是将有限的能力用到最好，而不是将所有好的都要拿到口袋里。

宝龙“商业+地产”and“商业+地铁”的拿地优势，已无需多提。

说到这里，忍不住再提一个数据，去年宝龙新增土储的溢价率仅在4.7%。

至此，宝龙的底气，你细品。

“2020年的关键词是价值，2021年的关键词是增长”。

业绩发布会上，许华芳用“价值”和“增长”概括了刚过去的2020年和正在征程的2021年。

这两个词的关系用一句话概括，即增长来源于价值。

问题又来了，什么是宝龙的价值？

在炸天团看来，宝龙的价值，主要是2020年他做对了这三件事：

第一件事，没踩到坑。

“没踩到坑”很好理解，当下市场的容错率越来越来低，一步错步步错，一不小心就头破血流，甚至失去了自己。

回看宝龙的2020年，从战略布局，到投资拿地，到商业运营，再到财务上的运转，几乎都无可诟病。

从这个角度，“没踩到坑”也可以说是对战略布局的坚定执行。

第二件事，博观而约取，厚积而薄发。

“博观而约取，厚积而薄发”，具体指宝龙的区域深耕和城市深耕战果。

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一个明显的例子，宝龙去年拿地39块，有8块位于南京，溢价率0%。

宝龙突然得以大范围进入南京，源于疫情后的一个机缘巧合。4月的某天，许华芳出差南京主动请缨与南京市长进行深度交流，后者极为重视，并为其引荐了分管城建的领导，宝龙就此打开了南京市场。

这个机缘巧合，许华芳将之归结于“运气”，同时他又强调宝龙在南京的实力。

宝龙布局南京已经一年有余，储备了十几个项目，得到这个机会将项目在各个区铺开后，今年南京有望成为宁波之后的另一个贡献点：

保守估计至少100亿。

可以预见，聚焦带来的良性发展，会让宝龙持续深耕长三角。

同时“1+1+N”战略，也会让宝龙在粤港澳大湾区和其他城市得到更多机遇。

第三件事，请来了陈德力。

请来陈德力主导商业地产，不仅是宝龙的大事，也是去年行业内的一件大事。

陈德力在宝龙商业的举措及带来的变化，我们放到下部分来提。

疫情防控期间暂停所有的商业活动，对极度依赖人流的商业地产而言，是一个重大的打击。

宝龙也未能幸免，受疫情影响，去年2月宝龙的商业运营数据有所下跌。

不过，很快就开始爬坡修复，并于当年9月全面超过2019年同期，单店客流以及营业额恢复正常。

背后，可见宝龙商业强大的稳定性和韧性。

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厦门宝龙一城

6月，陈德力到来后，宝龙商业更是如虎添翼。

他做的第一件事，对组织架构进行调整，提高团队的战斗力和竞争力。

二是成立专门小组提高出租率。至去年年底，宝龙的平均出租率达89.9%，略高于疫情前87%-89%的出租率水平。

其中2015年后开业的项目，出租率从2020年中的89%上升至2020年末的91.6%，亦好于上一年度的91%。

三是聚焦长三角收并购，2020年7月10日，宝龙商业正式收购浙江星汇60%股权，新增浙江省15个购物中心土地储备，规划面积113万㎡，确保宝龙商业在浙江省的优势地位。

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杭州滨江宝龙城

至2020年12月31日，宝龙商业累计在营项目68个，其中轻资产输出累计达15个，进一步贯彻落实内生与外延并购双增长模式。

四是经营品质和成本的管控，对宝龙商业老项目在整个运营品质方面做了基础的努力，预计在今年会有很明显的表现。

此外，陈德力也为宝龙商业提出了2021年的目标：

继续提升经营品质，主要是出租率、租金水平和利润水平这几个核心指标的提升，同时，建立宝龙商业强大的运营系统。

根据宝龙商业的计划，公司的经营建设、梯队需要会在今年全部搭建完成，在收并购和扩张方面也会继续努力，确保2021年收入复合增长率不低于30%-35%。

到此，宝龙的底气来自哪里，已经一目了然。

以长三角为核心的“1+1+N”战略布局，特有的拿地模式，以及超强执行力，是宝龙实现高增长的底气，也是他的吞金能力。

不过近两年，论及房企，人们总会提及他们的高负债率，“三道红线”出台后，也被作为一把标尺用来衡量房企：

标尺之下，优秀；标尺之上，差劲！

因此，三十而立终于跑起来的宝龙也被拉出来衡量了一把：净负债率73.9%；剔除应收账款后的资产负债率为69.9%；现金短债比为1.26，居然全部处于“绿档”。

三项绿档，有息债务规模年增速可放宽至15%，宝龙跑起来，又多了一点底气。

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